Trends in the real estate market: serial buildings of the “Coast district” or Moscow suburbs.

The rent for serial apartments in Moscow’s Forstadt has increased by 15% over the past four years, and the purchase price per square meter has increased by 31%, according to a study by the real estate agent platform “Big Bang Realty” and the software and data analysis company “D.Vision”. Moscow Forstadt is a neighborhood bordered by the Daugava River, the Aizkraukle Railway and the Southern/Slavic Bridge. So, for example, the complex of buildings of the 467th series, which is located to the west of the Slavic Bridge (the so-called “Krasta massif”), is included in the Moscow Forshtaet, but the t/c “Acropolis” is included in the Ķengarag. The suburb of Moscow is quite large (759.4 ha) and is not homogeneously built up. Serial apartment buildings are mostly concentrated closer to its southeastern border. Perhaps that is why popular advertising portals tend to assign a separate name to the territory – “Coastal district”, however – just like “Coastal massif” – these are not official names and do not actually exist on the map of Riga. Four groups of serial buildings are distinguished for analysis. The first includes low-rise (up to 3 floors) buildings, which are mostly buildings of the 303 series, built in the late 1950s – early 1960s. The second group consists of 4-5 storey buildings, of which the buildings of the 316th and 318th series – white silicate brick buildings, which are usually called “Khrushchevkas” – predominate in the Moscow suburbs. The third group includes both series 467 buildings and structurally similar 602 series buildings and a 16-story building at 16 Salacas Street – the only building of project 104 in the neighborhood. The fourth group consists of 12-story brick-panel buildings at Grėdu and Balvu streets – the so-called “Czech project” buildings.

. attēls: Mediānā pārdošanas cena par m2 (pa kreisi) un īres maksa (pa labi), 2016.-2019.g. – Analizējot datus par pēdējiem četriem gadiem (Att. 1), 4 un 5 stāvu “hruščovkas” ir vidēji nedaudz dārgākas (859 EUR/m2) par deviņstāvu “Krasta masīva” ēkām (839 EUR/m2 jeb 2,3% starpība), kā arī šādi dzīvokļi tiek realizēti vai izīrēti vidēji ātrāk nekā 467. sērijas ēkas. Aina gan kļūst izteiktāka, izskatot datus tikai par 2019. gadu – 4/5 stāvu ēkām vidējā pārdošanas cena jau ir 971 EUR/m2, kamēr 467. sērijas ēkām tā ir tikai 917 EUR/m2 (5,6% starpība). Citiem vārdiem, 316. un 318. projektu ēkām ir vērojams izteiktāks cenas pieaugums nekā 467. sērijas ēkām. Ņemot datus par pēdējiem četriem gadiem, mediānā īres maksa 4/5 stāvu ēkām ir pat nedaudz mazāka (5,67 EUR/m2) nekā 467. sērijas ēkām (5,80 EUR/m2), taču, pēc pēdējā gada datiem, tā jau ir izteikti augstāka – 6,44 EUR/m2 4/5 stāvu ēkām pret 6,06 EUR/m2 467. sērijas ēkām. – Sērijveida ēkas līdz 3 stāviem un čehu projekta ēkas kopumā veido tikai ap 15% no visa piedāvājuma Maskavas forštatē, tāpēc to rādītājus un tendences vairāk ietekmē atsevišķu piedāvājumu īpatnības. Var gan atzīmēt, ka dzīvokļi čehu projekta ēkās ir salīdzinoši vairāk pieprasīti nekā dzīvokļi pārējās ēku grupās, kā arī vidēji to cenas un īres maksas ir augstākas. Attiecībā uz vecākām ēkām līdz 3 stāviem – to pārdošanas cena vidēji ir viszemākā no visām grupām, taču to nevar teikt par īres maksu, kas četru gadu laikā ir bijusi vidēji 6 EUR/m2 līmenī (t.i. pat nedaudz augstāk par apkaimes vidējo īres maksu). – Kāpēc situācija ir tieši tāda? Var nosaukt vairākus faktorus. Apkaimes dienvidaustrumu daļa, kur atrodas gandrīz visa grupa “467. – 602. – 104.”, robežojas ar Dienvidu/Slāvu tiltu. Pozitīvais faktors ir transporta piekļuve, savukārt, negatīvais – troksnis un putekļi no lielās transporta artērijas ir izteikts trūkums. Jaunuzbūvētā tirdzniecības centra “Akropole” tuvums ir neviennozīmīgi vērtējams faktors, jo sastrēgumi, kas tagad veidojas piekļuves ielās, ir traucēklis vietējiem iedzīvotājiem.
Puspamestā industriālā zona starp Dzērvju un Ogres ielām, kopmītne Dzērvju ielā, pamestā un nodegusī bijusī alus darītava Maskavas 231 ir vēl citi iemesli, kas traucē šīs teritorijas attīstību un arī nekustamā īpašuma cenu pieaugumu. – Tāpat arī 4-5 stāvu 316. un 318. sēriju ēkām, kā arī čehu projektu ēkām ir vairāki pozitīvie faktori, kas raksturo ne obligāti pašas ēkas, bet gan teritoriju, kur tās atrodas. Ja izskata kvartālu, kur visvairāk dominē baltās “hruščovkas”, t.i. kvartālu starp Balvu un Fridriķa ielām (tur atrodas arī visas trīs “čehu projekta” ēkas), tad, pirmkārt, šajā kvartālā atrodas divi dārzi – Kojusalas dārzs un nesen iekārtotais Erevānas dārzs, kā arī kvartāls robežojas ar Maskavas dārzu. Vairāku tirdzniecības vietu, tai skaitā t/c “Mols” un “Kurši” tuvums nodrošina ērtību ikdienas dzīvē, bet tās ir salīdzinoši nelielas un neatrodas tiešā tuvumā pie dzīvojamām ēkām, tāpēc to negatīvā ietekme varētu būt mazāka nekā t/c “Akropole” gadījumā. Tas pats attiecas arī uz Krasta ielas maģistrāli.

See the full version of the article here.