Kā noteikt pārdošanas cenu?

Kā noteikt nekustamā īpašuma cenu?

Šis jautājums ir bijis prātā ikvienam, kas ir sastapies ar vajadzību pārdot nekustamo īpašumu. Apskatīsim galvenos punktus pēc
kuriem vadīties nosakot to cenu par kuru ir jēga iziet tirgū, lai pārdotu īpašumu par maksimālo vērtību.

Ir 3 – 4 galvenie principi pēc kuriem vadoties var arī pats īpašnieks spriest par summu, kuru tad izmantot kā cenu sludinājumā. Svarīgi ir saprast, ka uz īpašumu ir jāskatās objektīvi, nevis emocionāli.

Piedāvājums.

Ļoti bieži nosakot cenu par kuru pārdot, cilvēki ņem vērā tikai pirmo punktu, kas ir piedāvājums. Tie ir citi līdzīgi īpašumi, kuri šobrīd tiek tirgoti. Piemēram, ja jūs gribat pārdot remontētu 3 istabu dzīvokli Imantā, tad jūs skatīsieties līdzīgus dzīvokļus Imantā un par kādām summām tie ir izvietoti sludinājumu portālos. Tas ir punkts, ko dara arī nekustamo īpašumu aģenti, tomēr svarīgi ir saprast, ka tas nav vienīgais vērtēšanas kritērijs, lai noteiktu īsto cenu un dabūtu maksimumu no tirgus. Ļoti bieži ir novērots, ka cilvēki apstājās tikai pie šī punkta. Šos sludinājumus var saukt arī par konkurentiem. Ideāli ir izvēlēties 3-5 līdzīgākos konkurējošos sludinājumus.

Pieprasījums.

Kā nākamais punkts ir jāapskata pieprasījums. Tā ir informācija, ko vienmēr vērtē nozares eksperti. Tiek salīdzināts cik daudz un cik aktīvi skatās šādus un līdzīgus objektus konkrētajā segmentā.
Piemēram, 3 istabu dzīvoklis Imantā ar remontu – cik daudz klientu šobrīd meklē šādu dzīvokli. To var saprast pēc tā, kā iet šiem līdzīgākajiem 3-5 konkurējošajiem sludinājumiem (kas tika noteikti pirmajā punktā – piedāvājums). Pēc šiem līdzīgajiem sludinājumiem vajadzētu saprast cik daudz par tiem zvana, cik daudz tie tiek apskatīti un kādi ir reālie cenu piedāvājumi par šiem dzīvokļiem. Ir ļoti vērtīgi saprast šādu informāciju, lai varētu prognozēt kā Jums veiksies izejot tirgū. Nopietni pieejot īpašuma tirdzniecībai visdrīzāk darījumam veikšanai tiek noteikts kāds termiņš, piemēram 2-3 mēneši. Ja tiek izmantota tikai informācija par piedāvājumu un sludinājums izvietots ar līdzīgu summu kā konkurējošie īpašumi, vienmēr pastāv iespēja, ka līdzīgajiem variantiem šajā cenu diapazonā neviens nav zvanījis jau 2-3 mēnešus. Tādēļ ir svarīgi ne tikai izvērtēt piedāvājumu, bet arī tirgus aktivitāti – pieprasījumu.

Notikušie darījumi.

Šī informācija jau ir daudz specifiskāka un tā ir pieejama portālā cenubanka.lv. Tajā iespējams apskatit visus zemesgrāmatā reģistrētos darījumus. Izmantojot filtrus, datubāzē iespējams atrast līdzīgus īpašumus, par kuriem ir notikuši darījumi konkrētā laika periodā. Rekomendē izvēlēties aptuveni 3 mēnešu periodu, jo lielāks laika posms jau var kļūt neobjektīvs, bet tas arī atkarīgs no segmenta. Šeit tiek uzrādīta zemesgrāmatā reģistrētā summa. Nereti tiek veikti darījumi, kad dzīvokļa īpašuma vērtība pirkuma līgumā tiek norādīta zemāka, jo dzīvoklis tiek pirkts ar mēbelēm. Tādēļ šajā sarakstā var parādīties neadekvāti zemas summas, līdz ar to ieteikums ir skatīties sākot ar augstākajām darījumu summām. Tā kā pie darījumiem ir arī redzami īpašumu sludinājumi ar bildēm, tad iespējams atrast vislīdzīgākos objektus/stāvokli savam īpašumam un iegūt lielāku izpratni par reālu tirgus situāciju.

X-Faktors.

Lai gan 3 iepriekšējie principi ir pats pamats cenas noteikšanai, pastāv vēl nianses, kas pozitīvi vai negatīvi ietekmē konkrēto īpašumu. Tās ir lietas, kas ļaus pircējam pieņemt lēmumu par labu vienam vai otram īpašumam. Dažādas nianses remontā vai plānojumā; lodžijas/balkona esamība vai neesamība; lokācija lifta pusē vai tieši pretēji un daudz, daudz citas detaļas, kas spēlē lomu. Ļoti bieži šī ir grūtākā daļa, ko saimniekam ir izaicinoši novērtēt objektīvi, tādēļ pieredzējis aģents vislabāk spēs komentēt par šīm lietām, vērtējot tās kā cenu ietekmējošu kompleksu. Īpašniekam vieglākais veids, protams, ir sadarboties ar profesionālu un specifiskajā segmentā zinošu nekustamā īpašuma aģentu, kurš palīdzēs ar cenas noteikšanu. Labam aģentam būs gan pieredze, gan resursi, lai spētu pēc iespējas reālistiskāk dot atbilstošo cenas logu. Ideāli, ja tiek veikts īpašuma vērtējums. Tomēr šie resursi ne vienmēr visiem ir pieejami, tādēļ ir labi saprast kādi ir soļi, lai iegūtu visreālistiskāko cenu savam īpašumam.