“Starlex Real Estate” kolēģu prognozes par to, kas nekustamo īpašumu tirgu sagaida tuvākajā nākotnē.

“Starlex Real Estate” valdes loceklis Egīls Smilktiņš un “Starlex Invest” partneris – nekustamā īpašuma ekonomists Auseklis Sarkans, pauž savu ieskatu par notiekošo nekustamā īpašuma tirgū, kā arī sniedz savas prognozes, par izmaiņām, kas varētu sagaidīt nākontnē.

Savu darbību uzsākām tieši iepriekšējās krīzes laikā, līdz ar to varam vilkt dažas paralēles un zinām, kādas aktivitātes veicamas un kam jāpievērš uzmanība, lai katrs apzinātos savas iespējas un nekristu panikā pirms laika. Tomēr jāatzīst, ka šī brīža situācija ir pilnīgi negaidīta visiem un balstīta uz pilnīgi citiem aspektiem.

Daudziem krīze ir iespēju laiks, bet vai visiem?! Ļoti labi atceros mūsu kompānijas pirmsākumus, kad pat līdz 2012. – 2013. gadam mūsu klienti 60% gadījumos pirka īpašumus bez kredīta. Mēs paredzam, ka tuvāko 2 gadu laikā varētu būt līdzīgi, jo pēdējo gadu laikā daudziem iedzīvotājiem ir pietiekami lieli uzkrājumi.

Pēdējos 6 gadus Latvijas ekonomika ir katru gadu augusi no visiem aspektiem – pieaugums bija iekšzemes kopproduktam, eksportam, nodarbinātībai un atalgojumam. Tomēr tikai daļēji šo izaugsmi varējām novērot nekustamo īpašumu jomā, jo no 2014. – 2016. gadam tirgus piedzīvojis jau pāris mazākas cenu korekcijas – transformēšanos gan klientu ziņā, kļūstot par izteikti vietējo pircēju tirgu, gan arī ievērojami samazinot pieprasījumu pēc premium segmenta īpašumiem. Būtiskākais iemesls, kāpēc pēdējo divu gadu laikā tomēr īpašuma cenas pieauga, bija augošās algas un būvniecības izmaksas.

Arī iepriekšējā krīzē mēs novērojām dažādas krīzes pārdošanas taktikas un bija “bļāvēji”, kas teica “viss ir slikti un būs vēl sliktāk”, cerot visu uzpirkt “pa lēto”. Toreiz arī daudzi patiešām bija spiesti apstākļu dēļ padoties šādam spiedienam un pārdot savu īpašumu ar ļoti ievērojamu cenas samazinājumu. Salīdzinot ar iepriekšējo krīzi 2008. gadā, šobrīd pircēji ir bijuši apdomīgāki un kredītus ir ņēmuši ļoti izsvērti. Piesardzīgu kreditēšanas politiku ir piekopušas arī bankas, kā rezultātā Latvijas mājsaimniecību kredītu apjoms ir aptuveni 1,5-2 reizes mazāks kā kaimiņvalstīm Lietuvai un Igaunijai. Kopsakarīgi arī īpašumu cenas Rīgā ir par vidēji 20 – 25% zemākas kā Viļņā un Tallinā.

Šobrīd jau novērojam, ka tirgū parādās lielāks tieši īres dzīvokļu piedāvājums, gan no īstermiņa īres dzīvokļu portfeļiem, gan tādiem, kas noņemti no aktīvas pārdošanas. Līdz ar to paredzam cenu kritumu dzīvokļu īres segmentā 10% – 30% atkarībā no segmenta, dzīvokļa platības un lokācijas. Savukārt privātmājām šādu īres tendenci mēs nenovērojam un visdrīzāk arī nenovērosim, jo privātmāju īres piedāvājums ir ierobežots. Turklāt tuvojas siltā gadalaika sezona, kā arī cilvēki arvien labprātāk izvēlēsies dzīvot ārpus pilsētas, cenšoties distancēties.

Problēmas var rasties tiem īpašniekiem, kas iegādājušies īpašumus, izmantojot dārgus privātus vai nebanku aizdevumus, cerot uz ātru peļņu no īpašuma vērtības pieauguma. Līdz ar to šādus īpašumus varam cerēt tirgū sagaidīt ar atlaidi 10 – 25%, atkarībā no platības, lokācijas un segmenta. Tomēr, ja īpašniekiem izdosies šos īpašumus kaut vai uz gadu izīrēt ar 30% atlaidi, visdrīzāk tikai daļa īpašumu nonāks pārdošanā. Savukārt sērijveida dzīvokļiem neparedzam lielu kritumu, jo cenas šajā segmentā augušas vismazāk – vidējais cenas pieaugums pēdējos 8 gados ir bijis tikai aptuveni 3% gadā, kamēr vidējās algas pieaugušas katru gadu no 4 – 6% gadā. Objektīvi skatoties, sērijveida dzīvokļu cenu kritums varētu būt 10% robežās.

Attiecībā uz privātmājām un lauku īpašumiem, mēs raugāmies pozitīvāk, jo jau tagad saņemam no klientiem iegādes pieprasījumus, kā arī neredzam pamatu būtiskam cenu kritumam ekonomiskajam privātmāju segmentam. To izskaidrojam ar šādu privātmāju mazo piedāvājumu.

Tomēr jāapzinās, ka visos dzīvojamo īpašumu segmentos daudz kas būs atkarīgs no banku kreditēšanas politikas. Līdz ar ko tiem, kam ir savi līdzekļi, tuvākais laiks būs iespēju laiks, tomēr, ja pērkat īpašumu sev dzīvošanai, nevajadzētu aizrauties ar īstās cenas sagaidīšanu, jo tāda var arī nepienākt.

Savukārt nekustamo īpašumu attīstītājiem būs jābūt vēl radošākiem un visdrīzāk arvien vairāk redzēsim tirgū parādāmies terminus “īre ar izpirkumu”. Šādi iegādes piedāvājumi no pircēja viedokļa ir ļoti ērti, jo gada laikā pircējs var saprast vai vēlas dzīvot konkrētā jaunajā projektā ilgtermiņā, kā arī būs veicis daļēju vai pilnīgu uzkrājumu pirmās iemaksas veikšanai, pērkot īpašumu ar bankas kredītu. Īstermiņā visdrīzāk daļai attīstītāju nāksies samazināt pārdošanas cenas, lai pārdomās esošie klienti pieņemtu lēmumu par iegādi. Šādus samazinājumus mēs sagaidām ne vairāk kā 10 – 15% robežās.

Šis laiks būs ļoti labvēlīgs ekonomiskā segmenta dzīvojamo objektu attīstīšanai, kas izteikti trūka tirgū jau pēdējos 3 gadus. Šādu objektu pārdošanas cenai par kvadrātmetru būtu jābūt robežās 1400 – 1600 EUR, kas varētu būt atkal iespējams saistībā ar sagaidāmo būvniecības izmaksu kritumu. Pieprasījums pēc dzīvokļiem šādās cenās vienmēr ir bijis augsts, tostarp arī šobrīd.

Tirgū varētu ienākt arī apjomīgi īres nami ekonomiskajā un biznesa segmentā, jo iepriekš šādi īres projekti bija vairāk orientēti uz premium segmentu. Investoriem ar savu naudu būs iespēja iegādāties īres dzīvokļu namīpašumus, kuriem iepriekš cenu nevarēja pamatot ar biznesa aprēķiniem, un daudz drošāk pēc gada vai diviem ar gatavu īres dzīvokļu produktu doties tirgū.

Komercīpašumu jomā biroju un tirdzniecības telpu nomas likmes uz laiku var nākties būtiski samazināt, kā arī daudzās nozarēs būs jāpiemēro nomas brīvdienas. Katram īpašniekam pašam jāvērtē iespējamā nomas atlaide un nomnieka stabilitāte ilgtermiņā pret iespējamo telpu dīkstāvi, jo šajā situācijā jebkāda naudas plūsma ir labāka par tukšām telpām un ar tām saistītajām izmaksām.

Pilno raksta versiju skatīt šeit.