Tendences nekustamā īpašuma tirgū: «Krasta rajona» jeb Maskavas forštates sērijveida ēkas.

Īres maksa sērijveida dzīvokļiem Maskavas forštatē pēdējo četru gadu laikā ir palielinājusies par 15%, bet iegādes cena par kvadrātmetru – par 31%, liecina nekustamo īpašumu aģentu platformas “Big Bang Realty” un programmatūras un datu analīzes uzņēmuma “D.Vision” pētījums.

Maskavas forštate ir apkaime, ko norobežo Daugava, Aizkraukles virziena dzelzceļš un Dienvidu/Slāvu tilts. Tātad, piemēram, 467. sērijas ēku komplekss, kas atrodas uz rietumiem no Slāvu tilta (tā saucamais “Krasta masīvs”), ir pieskaitāms Maskavas forštatei, taču t/c “Akropole” ir pieskaitāma Ķengaragam. Maskavas forštates apkaime ir diezgan liela (759,4 ha) un nav viendabīgi apbūvēta. Sērijveida daudzdzīvokļu ēkas lielākoties koncentrējas tuvāk tās dienvidaustrumu robežai. Iespējams, tieši tāpēc populārajos sludinājumu portālos teritorijai mēdz piešķirt atsevišķu nosaukumu – “Krasta rajons”, tomēr – tāpat kā “Krasta masīvs” – šie nav oficiālie nosaukumi un Rīgas kartē īstenībā neeksistē.

Analīzei izdalītas četras sērijveida ēku grupas. Pirmajā ietilpst mazstāvu (līdz 3 stāviem) ēkas, kas pārsvarā ir 303. sērijas ēkas, celtas 1950. gadu beigās – 1960. gadu sākumā. Otrajā grupā ir 4-5 stāvu ēkas, no kurām Maskavas forštatē dominē 316. un 318. sēriju ēkas – baltā silikāta ķieģeļa ēkas, kas parasti tiek sauktas par “hruščovkām”. Trešajā grupā ir iekļautas gan 467. sērijas ēkas, gan konstruktīvi tām līdzīgās 602. sērijas ēkas un 16 stāvu ēka Salacas ielā 16 – vienīgā 104. projekta ēka apkaimē. Ceturtajā grupā ir 12 stāvu ķieģeļu-paneļu ēkas pie Grēdu un Balvu ielām – tā saucamās “čehu projekta” ēkas.

. attēls: Mediānā pārdošanas cena par m2 (pa kreisi) un īres maksa (pa labi), 2016.-2019.g.

– Analizējot datus par pēdējiem četriem gadiem (Att. 1), 4 un 5 stāvu “hruščovkas” ir vidēji nedaudz dārgākas (859 EUR/m2) par deviņstāvu “Krasta masīva” ēkām (839 EUR/m2 jeb 2,3% starpība), kā arī šādi dzīvokļi tiek realizēti vai izīrēti vidēji ātrāk nekā 467. sērijas ēkas. Aina gan kļūst izteiktāka, izskatot datus tikai par 2019. gadu – 4/5 stāvu ēkām vidējā pārdošanas cena jau ir 971 EUR/m2, kamēr 467. sērijas ēkām tā ir tikai 917 EUR/m2 (5,6% starpība). Citiem vārdiem, 316. un 318. projektu ēkām ir vērojams izteiktāks cenas pieaugums nekā 467. sērijas ēkām. Ņemot datus par pēdējiem četriem gadiem, mediānā īres maksa 4/5 stāvu ēkām ir pat nedaudz mazāka (5,67 EUR/m2) nekā 467. sērijas ēkām (5,80 EUR/m2), taču, pēc pēdējā gada datiem, tā jau ir izteikti augstāka – 6,44 EUR/m2 4/5 stāvu ēkām pret 6,06 EUR/m2 467. sērijas ēkām.

– Sērijveida ēkas līdz 3 stāviem un čehu projekta ēkas kopumā veido tikai ap 15% no visa piedāvājuma Maskavas forštatē, tāpēc to rādītājus un tendences vairāk ietekmē atsevišķu piedāvājumu īpatnības. Var gan atzīmēt, ka dzīvokļi čehu projekta ēkās ir salīdzinoši vairāk pieprasīti nekā dzīvokļi pārējās ēku grupās, kā arī vidēji to cenas un īres maksas ir augstākas. Attiecībā uz vecākām ēkām līdz 3 stāviem – to pārdošanas cena vidēji ir viszemākā no visām grupām, taču to nevar teikt par īres maksu, kas četru gadu laikā ir bijusi vidēji 6 EUR/m2 līmenī (t.i. pat nedaudz augstāk par apkaimes vidējo īres maksu).

– Kāpēc situācija ir tieši tāda? Var nosaukt vairākus faktorus. Apkaimes dienvidaustrumu daļa, kur atrodas gandrīz visa grupa “467. – 602. – 104.”, robežojas ar Dienvidu/Slāvu tiltu. Pozitīvais faktors ir transporta piekļuve, savukārt, negatīvais – troksnis un putekļi no lielās transporta artērijas ir izteikts trūkums.

Jaunuzbūvētā tirdzniecības centra “Akropole” tuvums ir neviennozīmīgi vērtējams faktors, jo sastrēgumi, kas tagad veidojas piekļuves ielās, ir traucēklis vietējiem iedzīvotājiem.
Puspamestā industriālā zona starp Dzērvju un Ogres ielām, kopmītne Dzērvju ielā, pamestā un nodegusī bijusī alus darītava Maskavas 231 ir vēl citi iemesli, kas traucē šīs teritorijas attīstību un arī nekustamā īpašuma cenu pieaugumu.

– Tāpat arī 4-5 stāvu 316. un 318. sēriju ēkām, kā arī čehu projektu ēkām ir vairāki pozitīvie faktori, kas raksturo ne obligāti pašas ēkas, bet gan teritoriju, kur tās atrodas. Ja izskata kvartālu, kur visvairāk dominē baltās “hruščovkas”, t.i. kvartālu starp Balvu un Fridriķa ielām (tur atrodas arī visas trīs “čehu projekta” ēkas), tad, pirmkārt, šajā kvartālā atrodas divi dārzi – Kojusalas dārzs un nesen iekārtotais Erevānas dārzs, kā arī kvartāls robežojas ar Maskavas dārzu. Vairāku tirdzniecības vietu, tai skaitā t/c “Mols” un “Kurši” tuvums nodrošina ērtību ikdienas dzīvē, bet tās ir salīdzinoši nelielas un neatrodas tiešā tuvumā pie dzīvojamām ēkām, tāpēc to negatīvā ietekme varētu būt mazāka nekā t/c “Akropole” gadījumā. Tas pats attiecas arī uz Krasta ielas maģistrāli.

Pilno raksta versiju skatīt šeit.