Как определяется стоимость квадратных метров недвижимости?
Цена квадратного метра недвижимости варьируется от 400 евро до трех и более тысяч евро. Как возникает такая разница в цене? Это зависит только от того, где находится недвижимость? Эксперты сходятся во мнении, что престиж места имеет значение, но определенное место может иметь дополнительные расходы по разным причинам. Приступая к строительству дома, застройщик изначально должен определить, кто будет его потенциальным покупателем и какова его покупательная способность. Это будет зависеть от места строительства, проекта и выбора материалов, технических и отделочных решений и других нюансов, составляющих материальную ценность недвижимости. Мы понимаем, что каждая группа покупателей имеет свои предпочтения и финансовые возможности. Например, недвижимость на улице Альберта выбирают состоятельные люди с особыми требованиями, поэтому квартиры там просторнее, а отделочные материалы дороже. С другой стороны, в жилых массивах покупателями являются в основном молодые семьи, которым, когда они начинают жить вместе, необходимо экономичное жилье. Вот пример – в Пурвциеме, улица Иерикю 18, мы планируем построить новый дом, где цена квартиры составит около 2000 евро за м2. А вот в проекте в Юрмале, улица Ригас 51, это будет стоить 2800 евро за м2. Оба дома будут качественными, со всеми необходимыми сертификатами, но стоимость строительства в обоих проектах совершенно разная. Все зависит от поставленной цели. Дом можно построить дороже или дешевле, и в обоих случаях можно сделать качественно. В одном проекте установлены панорамные и двухкамерные стеклопакеты, а в другом – стандартные, поскольку там теплопотери существенно ниже и стеклопакетов достаточно. В Юрмале мы устанавливаем отдельный газовый котел отопления, а в Пурвциеме подключаем дом к городским коммуникациям. В строительстве, как и в других сферах, есть как экономичные, так и дорогие решения. Застекленный фасад дороже оштукатуренного. Стеклянный фасад проекта «Солнечный камень» существенно дороже фасада с каменной ватой и штукатуркой. Вентилируемый фасад стоит в 2,5 раза дороже по сравнению с оштукатуренным, но обеспечивает особое качество среды внутри помещения, а его обслуживание в долгосрочной перспективе обходится дешевле. Вентилируемый фасад легче мыть, но штукатурку необходимо обновлять после нескольких чисток. На цену недвижимости существенное влияние оказывает геология – важно, где построено здание, какой состав грунта и уровень. подземных вод. При строительстве 24-этажного дома на болоте или пятиэтажного дома на песке необходимо использовать совершенно разные технологии строительства каркаса здания. На каркас следует предусмотреть 30-35% от общих затрат на строительство дома. Если здание построено в центре города, строительство сразу становится сложнее и дороже. «В центре Риги есть периметральная застройка. Построить дом там гораздо дороже, чем построить на открытой местности», — говорит специалист. В центре строительство ведется рядом с другими зданиями. Чтобы не навредить им, необходимо укрепить основы. Каркас возводимого здания также должен быть надежно закреплен, ведь на новое строительство влияют и соседние дома. Если каркас здания необходимо укрепить сильнее обычного, стоимость материалов увеличивается. Кроме того, также могут возникнуть споры с соседями. Простой пример – если во время строительства в соседнем здании обнаруживаются трещины, то работы останавливаются для проведения экспертизы.
Экспертиза на улице Стабу длилась 3 месяца, и еще месяц понадобился для возобновления и завершения работ. «Хотя в ходе экспертизы мы выяснили, что трещинам в соседнем доме уже 50 лет и фундамент дома был поврежден еще в советское время, сама проверка, конечно, «ударила по карману», и В такую же сумму нам обошелся и косметический ремонт в доме соседа». Кроме того, со двора дома сложно завезти бетон, стройматериалы, арматуру, занести и вывезти технику, обойти которую невозможно из-за периметральной застройки. А если сложно, то и дороже. Также следует учитывать тротуары и парковки, временно закрытые на время строительных работ. На Таллиннской улице 86 плата за парковку на тротуаре составила 700 евро, а на улице Стабу – 100. Мы также закрыли несколько парковочных мест, от которых город обычно получает доход, и эти убытки тоже должен покрыть застройщик. При планировании строительных работ такие затраты не предусматриваются, и тогда неожиданно возникают вопросы, связанные с подземными коммуникациями города – как далеко придется прокладывать канализацию, водопровод, отопление, электричество? Каждый лишний метр стоит денег. Полную версию статьи смотрите здесь
