Прогнозы коллег «Старлекс Недвижимость» о том, что ждет рынок недвижимости в ближайшем будущем.

Член правления «Starlex Real Estate» Эгилс Смилктиньш и партнер «Starlex Invest» — экономист по недвижимости Аусеклис Сарканс выражают свое понимание того, что происходит на рынке недвижимости, а также дают свои прогнозы относительно изменений, которых можно ожидать в будущем. Мы начали свою деятельность прямо во время предыдущего кризиса, поэтому можем провести некоторые параллели и знать, какие мероприятия проводить и на что обращать внимание, чтобы каждый осознавал свои возможности и не паниковал преждевременно. Однако надо признать, что нынешняя ситуация совершенно неожиданна для всех и основана на совершенно разных аспектах. Для многих кризис – время возможностей, но для всех ли он?! Я очень хорошо помню начало нашей компании, когда даже до 2012-2013 годов наши клиенты в 60% случаев покупали недвижимость без кредита. Мы ожидаем, что следующие 2 года могут быть аналогичными, поскольку в последние годы многие жители накопили достаточно сбережений. Последние 6 лет экономика Латвии росла каждый год со всех сторон – наблюдался рост валового внутреннего продукта, экспорта, занятости и заработной платы. Однако мы смогли лишь частично наблюдать этот рост в сфере недвижимости, поскольку с 2014 по 2016 год рынок уже пережил несколько небольших корректировок цен – трансформацию как с точки зрения клиентов, становясь отчетливо рынком местного покупателя, так и с точки зрения клиентов. существенно снижая спрос на недвижимость премиум-сегмента. Однако основной причиной роста цен на недвижимость за последние два года стал рост заработной платы и стоимости строительства. Также в предыдущий кризис мы наблюдали различные тактики кризисных продаж и были «хулиганы», которые говорили «все плохо и будет еще хуже», надеясь купить все «по дешевке». И тогда многие действительно были вынуждены обстоятельствами поддаться такому давлению и продать свое имущество по очень значительному занижению цены. По сравнению с предыдущим кризисом 2008 года покупатели теперь стали более осмотрительными и очень осторожно брали кредиты. Банки также проводят осторожную политику кредитования, в результате чего объем кредитов домохозяйствам в Латвии примерно в 1,5-2 раза меньше, чем в соседних странах Литве и Эстонии. В целом цены на недвижимость в Риге в среднем на 20 – 25% ниже, чем в Вильнюсе и Таллинне. На данный момент мы уже наблюдаем, что на рынке появляется большее предложение квартир в аренду, как из портфелей квартир для краткосрочной аренды, так и из портфелей квартир, снятых с активных продаж. Поэтому мы ожидаем падения цен в сегменте аренды квартир на 10% — 30% в зависимости от сегмента, площади квартиры и месторасположения. С другой стороны, такой тенденции аренды частных домов мы не наблюдаем и, скорее всего, тоже не увидим, поскольку предложение частных домов в аренду ограничено. Кроме того, приближается теплое время года, и люди все чаще будут выбирать жизнь за городом, стараясь дистанцироваться. Проблемы могут возникнуть у тех владельцев, которые приобрели недвижимость с использованием дорогих частных или небанковских кредитов, надеясь на быструю прибыль от увеличения стоимости недвижимости. Поэтому мы можем ожидать такую ​​недвижимость на рынке со скидкой 10 – 25% в зависимости от района, местоположения и сегмента. Однако если владельцам удастся арендовать эти объекты хотя бы на год со скидкой 30%, скорее всего, на продажу попадет лишь часть объектов.

С другой стороны, мы не ожидаем большого падения по серийным квартирам, поскольку цены в этом сегменте выросли меньше всего — средний рост цен за последние 8 лет составил всего около 3% в год, тогда как средняя заработная плата снизилась. ежегодно увеличивалась на 4 — 6% в год. Если смотреть объективно, то падение цен на серийные квартиры может быть в пределах 10%. В отношении частных домов и загородной недвижимости мы настроены более позитивно, поскольку уже получаем заявки на покупку от покупателей, а также не видим оснований для существенного падения цен на экономичный сегмент частных домов. Объясняем это небольшим предложением таких частных домов. Однако следует понимать, что многое будет зависеть от кредитной политики банков во всех сегментах жилой недвижимости. Поэтому для тех, кто имеет собственные средства, ближайшее время будет временем возможностей, однако, если вы покупаете недвижимость для собственного проживания, не стоит увлекаться ожиданием подходящей цены, поскольку она может не приходить. С другой стороны, застройщикам придется быть еще более креативными, и мы, вероятно, увидим на рынке все больше и больше терминов «аренда с выкупом». Подобные предложения о покупке очень удобны с точки зрения покупателя, поскольку уже через год покупатель может понять, хочет ли он жить в конкретном новом проекте в долгосрочной перспективе, и частично или полностью отложит первоначальный взнос при покупке. недвижимость под банковский кредит. В краткосрочной перспективе, скорее всего, некоторым застройщикам придется снизить отпускные цены, чтобы думающие клиенты приняли решение о покупке. Мы ожидаем, что такое снижение составит не более 10-15%. Это время будет очень благоприятным для развития жилых объектов экономического сегмента, которого явно не хватало на рынке последние 3 года. Цена продажи таких объектов за квадратный метр должна находиться в диапазоне 1400 – 1600 евро, что опять-таки возможно в связи с ожидаемым снижением стоимости строительства. Спрос на квартиры по таким ценам всегда был высок, в том числе и сейчас. На рынок также могут выйти крупные арендные дома эконом-бизнес-сегмента, поскольку ранее подобные арендные проекты были больше ориентированы на премиальный сегмент. Инвесторы получат возможность купить на собственные деньги арендуемую квартиру, стоимость которой ранее не могла быть обоснована бизнес-расчетами, и гораздо безопаснее выйти на рынок с готовым продуктом для сдачи в аренду квартиры через год-два. . В сфере коммерческой недвижимости ставки аренды на офисы и торговые помещения, возможно, придется на время существенно снизить, а во многих секторах будут применяться арендные каникулы. Каждый собственник должен сопоставить возможную скидку на аренду и стабильность арендатора в долгосрочной перспективе с возможным простоем помещения, ведь в этой ситуации любой денежный поток лучше, чем пустующие помещения и связанные с ними расходы.

Полную версию статьи смотрите здесь.