Тенденции рынка недвижимости: серийные дома «Прибрежного района» или Подмосковья.

Арендная плата за серийные квартиры в московском Форштадте за последние четыре года выросла на 15%, а цена покупки за квадратный метр увеличилась на 31%, свидетельствуют данные агентства недвижимости Big Bang Realty и программного обеспечения. и компания по анализу данных «D.Vision». Московский Форштадт — это район, граничащий с рекой Даугавой, железной дорогой Айзкраукле и Южным/Славянским мостом. Так, например, комплекс зданий 467-й серии, который расположен западнее Славянского моста (так называемый «массив Краста»), включен в состав Московского форштата, но т/к «Акрополь» входит в состав Кенгараг. Подмосковье довольно обширно (759,4 га) и застроено неоднородно. Серийные многоквартирные дома сосредоточены преимущественно ближе к его юго-восточной границе. Возможно, поэтому популярные рекламные порталы склонны присваивать территории отдельное название – «Прибрежный район», однако – так же, как и «Прибрежный массив» – это не официальные названия и фактически не существуют на карте Риги. Для анализа выделяются четыре группы серийных зданий. К первой относятся малоэтажные (до 3 этажей) здания, представляющие собой преимущественно здания 303-й серии, построенные в конце 1950-х — начале 1960-х годов. Вторую группу составляют 4-5-этажные дома, из которых в Подмосковье преобладают здания 316-й и 318-й серий — дома из белого силикатного кирпича, которые обычно называют «хрущевками». В третью группу входят как дома 467-й серии, так и конструктивно схожие дома 602-й серии, а также 16-этажный дом по улице Салакас, 16 – единственный дом проекта 104 в округе. Четвертую группу составляют 12-этажные кирпично-панельные дома на улицах Греду и Балву – здания так называемого «чешского проекта».

. attēls: Mediānā pārdošanas cena par m2 (pa kreisi) un īres maksa (pa labi), 2016.-2019.g. — Analizējot datus par pēdējiem četriem gadiem (Att. 1), 4 un 5 stāvu “hruščovkas” ir vidēji nedaudz dārgākas (859 EUR/m2) par deviņstāvu “Krasta masīva” ēkām (839 EUR/m2 jeb 2,3% starpība), kā arī šādi dzīvokļi tiek realizēti vai izīrēti vidēji ātrāk nekā 467. sērijas ēkas. Aina gan kļūst izteiktāka, izskatot datus tikai par 2019. gadu – 4/5 stāvu ēkām vidējā pārdošanas cena jau ir 971 EUR/m2, kamēr 467. sērijas ēkām tā ir tikai 917 EUR/m2 (5,6% starpība). Citiem vārdiem, 316. un 318. projektu ēkām ir vērojams izteiktāks cenas pieaugums nekā 467. sērijas ēkām. Ņemot datus par pēdējiem četriem gadiem, mediānā īres maksa 4/5 stāvu ēkām ir pat nedaudz mazāka (5,67 EUR/m2) nekā 467. sērijas ēkām (5,80 EUR/m2), taču, pēc pēdējā gada datiem, tā jau ir izteikti augstāka – 6,44 EUR/m2 4/5 stāvu ēkām pret 6,06 EUR/m2 467. sērijas ēkām. — Sērijveida ēkas līdz 3 stāviem un čehu projekta ēkas kopumā veido tikai ap 15% no visa piedāvājuma Maskavas forštatē, tāpēc to rādītājus un tendences vairāk ietekmē atsevišķu piedāvājumu īpatnības. Var gan atzīmēt, ka dzīvokļi čehu projekta ēkās ir salīdzinoši vairāk pieprasīti nekā dzīvokļi pārējās ēku grupās, kā arī vidēji to cenas un īres maksas ir augstākas. Attiecībā uz vecākām ēkām līdz 3 stāviem — to pārdošanas cena vidēji ir viszemākā no visām grupām, taču to nevar teikt par īres maksu, kas četru gadu laikā ir bijusi vidēji 6 EUR/m2 līmenī (t.i. pat nedaudz augstāk par apkaimes vidējo īres maksu). — Kāpēc situācija ir tieši tāda? Var nosaukt vairākus faktorus. Apkaimes dienvidaustrumu daļa, kur atrodas gandrīz visa grupa “467. – 602. – 104.”, robežojas ar Dienvidu/Slāvu tiltu. Pozitīvais faktors ir transporta piekļuve, savukārt, negatīvais — troksnis un putekļi no lielās transporta artērijas ir izteikts trūkums. Jaunuzbūvētā tirdzniecības centra “Akropole” tuvums ir neviennozīmīgi vērtējams faktors, jo sastrēgumi, kas tagad veidojas piekļuves ielās, ir traucēklis vietējiem iedzīvotājiem.
Puspamestā industriālā zona starp Dzērvju un Ogres ielām, kopmītne Dzērvju ielā, pamestā un nodegusī bijusī alus darītava Maskavas 231 ir vēl citi iemesli, kas traucē šīs teritorijas attīstību un arī nekustamā īpašuma cenu pieaugumu. — Tāpat arī 4-5 stāvu 316. un 318. sēriju ēkām, kā arī čehu projektu ēkām ir vairāki pozitīvie faktori, kas raksturo ne obligāti pašas ēkas, bet gan teritoriju, kur tās atrodas. Ja izskata kvartālu, kur visvairāk dominē baltās “hruščovkas”, t.i. kvartālu starp Balvu un Fridriķa ielām (tur atrodas arī visas trīs “čehu projekta” ēkas), tad, pirmkārt, šajā kvartālā atrodas divi dārzi – Kojusalas dārzs un nesen iekārtotais Erevānas dārzs, kā arī kvartāls robežojas ar Maskavas dārzu. Vairāku tirdzniecības vietu, tai skaitā t/c “Mols” un “Kurši” tuvums nodrošina ērtību ikdienas dzīvē, bet tās ir salīdzinoši nelielas un neatrodas tiešā tuvumā pie dzīvojamām ēkām, tāpēc to negatīvā ietekme varētu būt mazāka nekā t/c “Akropole” gadījumā. Tas pats attiecas arī uz Krasta ielas maģistrāli.

Полную версию статьи смотрите здесь.